[Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN

Středa Červen 5 22:52:12 CEST 2019

Dobrý den,

osobně se domnívám, že zde je naopak využití institutu práva stavby na 
místě - jak jinak překonat princip "superficies solo cedit"? Jedinou 
otázkou je, zda a jak lze zapsat právo stavby způsobem, který je v tomto 
případě požadován, tj. ve spoluvlastnictví osoby cizí (druh) a vlastní 
(družka).

NOZ § 1240 odst. 1): /"Pozemek může být zatížen věcným právem //*jiné 
osoby*//(stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. 
Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud 
nezřízenou."/ Z toho usuzuji, že zákonodárce neměl v úmyslu umožnit 
zapsat právo stavby ve prospěch vlastníka pozemku.

Věc lze řešit zřízením právnické osoby, např. Druh&Družka s.r.o. (dále 
jen firma), jejímiž společníky se stanou druh a družka v podílu 1:1. Ve 
prospěch této firmy, která je z její samotné podstaty "jinou osobou", se 
potom zapíše právo stavby. Stavbu firma vybuduje a stane se jejím 
vlastníkem (stavba bude součástí práva stavby). Následnou likvidací 
firmy lze hmotný majetek rozdělit mezi bývalé společníky, přičemž tyto 
fyzické osoby nabudou do svého vlastnictví podíl 1/2 na nemovitostech, 
tedy každý 1/2 onoho práva stavby. Tím by mělo být dosaženo stavu, kdy 
má družka na LV zapsaný jak pozemek, tak 1/2 práva stavby. Je to pravda 
postup poněkud složitý, ale podle mě alespoň teoreticky funkční.

K aplikaci principu "superficies solo cedit": Každý kus betonu, každá 
cihla a jiná fyzická část stavby se stává součástí pozemku v okamžiku 
jejího "namontování". Nelze tedy dohodou, souhlasným prohlášením či 
jiným institutem určovat vlastnictví stavby (míněno souboru konstrukcí), 
neboť tato prostě neexistuje - není věcí. Výstavbou se pouze mění 
parametry (atributy) pozemku. Je zcela lhostejné, kdo stavbu provádí za 
jakých okolností; i stavba prováděná načerno (tj. bez stavebníka) je 
součástí pozemku. Z výše uvedené citace § 1240 dovozuji, že je možné 
zápisem práva stavby zpětně oddělit již hotové konstrukce od pozemku a 
přidat je jako součást k právu práva stavby. V takovém případě bych 
očekával velmi precizní technické vymezení, co přesně je součástí práva 
stavby a co zůstává součástí pozemku.

S pozdravem Jan Šafář

Dne 3. 6. 2019 v 9:55 Jan.Kminek na cuzk.cz napsal(a):
>
> Dobrý den,
>
> rozhodně doporučuji právníka vyměnit, tento zjevně nepochopil princip 
> „superficies solo cedit“.
>
> Druh by si měl uvědomit, že jako stavebník investoval peníze do cizí 
> nemovitosti. Pokud z nějakého důvodu nelze upravit vlastnictví 
> k pozemku, pak si měl svou investici ošetřit jiným způsobem (bezúročná 
> půjčka apod.).
>
> Právo stavby mi nepřijde jako vhodné řešení tohoto případu. Zkusil 
> bych nyní uvažovat směrem k vymezení jednotek v RD a převodu některé 
> (některých) na druha, tím ale dojde i k převodu podílu na pozemku, 
> což, jak píšete, rodinné poměry vylučují :-/.
>
> S pozdravem
>
> J. Kmínek
>
> *From:*katastr-request na fsv.cvut.cz <katastr-request na fsv.cvut.cz> *On 
> Behalf Of *Jan Pěčonka
> *Sent:* Thursday, May 30, 2019 3:31 PM
> *To:* katastr na fsv.cvut.cz
> *Subject:* [Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN
> *Importance:* High
>
> Dobrý den,
>
> Je-li možné, rád bych požádal znalé kolegy z resortu o krátké 
> vysvětlení, zda je možno stavbu zapsat do katastru jako samostatnou 
> věc i jinak, než pomocí institutu věcného práva stavby. Omlouvám se za 
> širší zadání.
>
> -Dva lidé, druh/ družka (stavebníci) staví společně rodinný dům
>
> oStavební povolení je vydané na oba stavebníky
>
> oPředčasné užívání stavby je vydáno na oba stavebníky
>
> oStavba jako věc v právním smyslu vznikla po 1.1.2014
>
> oNyní má stavba vydané číslo popisné
>
> oChystá se zápis do katastru nemovitostí (GP je vyhotoven)
>
> -Stavba vzniká na pozemku družky (částečně na jejich dvou pozemcích)
>
> -Hypotéka je sepsaná na oba stavebníky
>
> oSmlouva předpokládá, že stavba splyne s pozemkem a pak budou 
> vlastníky pozemku oba stavebníci, nebo
>
> oStavba bude samostatnou věcí a stavebníci zapíší stavbu jako 
> vlastnictví na sebe a zastaví stavbu bance
>
> -Původní (dva) pozemky, na kterých je stavba částečně postavena, jsou 
> zastavěny bankou zástavním právem a zákazem zcizení
>
> -Z rodinných důvodů není možné, aby družka dala pozemek do společného 
> vlastnictví i druhovi, tedy pozemek pod stavbou by měl nejlépe zůstat 
> v jejím vlastnictví
>
> Jak nejlépe postupovat?
>
> -Náš návrh řešení je sepsat smlouvu o právu stavby a právo stavby 
> zapsat na stavebníky (druh a družka)
>
> oNicméně je nejasné, zda vlastník pozemku může sám sobě nechat zapsat 
> věcné právo „právo stavby“
>
> §U věcného břemene je to možné
>
> §U práva stavby je to možné (podle OZ) v případě, že oprávněný z práva 
> stavby odstoupí od práva sttavby a právo stavby ještě trvá (je na dobu 
> určitou), pak může vlastník pozemku právo napsat na sebe
>
> §Z toho vyvozuji, že je možné, aby vlastník pozemku zapsal právo 
> stavby sám na sebe i obecně (zákon to nezakazuje) a zde tedy zároveň i 
> na druhého (na druha)
>
> -Názor právníka je nejasný, vlastně neví a není si jist jak postupovat
>
> oPodle něj je postup s právem stavby zbytečně složitý
>
> oPředpokládá, že jsou-li jiná práva na pozemcích (na kterých stojí 
> prozatím nezapsaná stavba), tak stejně stavba nesplyne s pozemkem a 
> musí existovat jiná, snadnější varianta než právo stavby
>
> §Tedy prokáže-li vlastník stavby (druh a družka) vlastnictví – to je 
> společně vydané stavební povolení, předčasné užívání stavby, sepíšou 
> souhlasné prohlášení – pak katastr zapíše stavbu na tyto investory 
> (druh a družka)
>
> oNeumí si představit, že v případě rozhodnutí soudu o spoluvlastnictví 
> by musel soud svýmm rozhodnutím zřídit i „právo stavby“ aby se stavba 
> mohla (procesně) zapsat do katastru
>
> §Tento případ může třeba nastat, když druh/ družka postaví společně 
> dům, na pozemeku (tento je jen družky) je zástavní právo,  stavba je 
> po výstavbě zapsána do vlastnictví jen družky. Vznikne spor mezi druhy 
> a začnou se soudit o určení vlastnictví, soud uzná nárok druha na 
> vlastnictví a dá stavbu do spoluvlastnictví ……… jak to katastr zapíše? 
> Soud jistě nemůže ve svém rozhodnutí říkat, že napřed se vypořádá 
> zástava, tato se rozšíří bance i na stavbu a pak se zapíše stavba na 
> oba podílníky.
>
> oDalší jeho návrh se mi zdá „zcestný“, to je ten, že se uměle vyvolá 
> soudní spor a soud přikáže (po úvodním jednání, kde se druh/ družka) 
> po společné dohodě stavbu do jejich podílového vlstnictví. Je to 
> drahé, soud cca 5.000 Kč + nějaké náklady na právníka, + návrh na 
> vklad, + čas.
>
> -Podle mého pečlivého přečtení návodu pro správu KN tam není uvedeno 
> řešení k této věci. Respektive je tam možnost jen práva stavby.
>
> *Jak tedy docílit vhodného postupu pro zápis budovy (jako samostatné 
> věci) do katastru na oba stavebníky a přitom nechat pozemek pod 
> budovou na jednoho z nich?*
>
> Děkuji moc za vaši odpověď. Věřím, že tyto problémy již řešilo 
> v katastru od roku 2014 mnoho lidí.
>
> S pozdravem Pěčonka Jan
>
> ____________________________________________________
> https://sympa.fsv.cvut.cz/wws/info/katastr/
>
> ____________________________________________________
> https://sympa.fsv.cvut.cz/wws/info/katastr/
-- 

*Ing. Jan Šafář*
ředitel společnosti
-----------------------------------------------------
GEOPROGRES, spol. s r.o., IČ 45317551, DIČ CZ45317551
Stoliňská 819/6, 193 00,  Praha 9  -  Horní Počernice
tel: 284 810 283, GSM: 603 416 091, www.geoprogres.cz
-----------------------------------------------------

------------- další část ---------------
HTML příloha byla odstraněna...
URL: <https://katastr.zememeric.cz/pipermail/katastr/attachments/20190605/c158c5d5/attachment.htm>