[Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN

[Jan.Kminek na cuzk.cz]

Dobrý den,
rozhodně doporučuji právníka vyměnit, tento zjevně nepochopil princip "superficies solo cedit".
Druh by si měl uvědomit, že jako stavebník investoval peníze do cizí nemovitosti. Pokud z nějakého důvodu nelze upravit vlastnictví k pozemku, pak si měl svou investici ošetřit jiným způsobem (bezúročná půjčka apod.).
Právo stavby mi nepřijde jako vhodné řešení tohoto případu. Zkusil bych nyní uvažovat směrem k vymezení jednotek v RD a převodu některé (některých) na druha, tím ale dojde i k převodu podílu na pozemku, což, jak píšete, rodinné poměry vylučují :-/.
S pozdravem
J. Kmínek

From: katastr-request na fsv.cvut.cz <katastr-request na fsv.cvut.cz> On Behalf Of Jan Pěčonka
Sent: Thursday, May 30, 2019 3:31 PM
To: katastr na fsv.cvut.cz
Subject: [Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN
Importance: High

Dobrý den,

Je-li možné, rád bych požádal znalé kolegy z resortu o krátké vysvětlení, zda je možno stavbu zapsat do katastru jako samostatnou věc i jinak, než pomocí institutu věcného práva stavby. Omlouvám se za širší zadání.

-          Dva lidé, druh/ družka (stavebníci) staví společně rodinný dům
o   Stavební povolení je vydané na oba stavebníky
o   Předčasné užívání stavby je vydáno na oba stavebníky
o   Stavba jako věc v právním smyslu vznikla po 1.1.2014
o   Nyní má stavba vydané číslo popisné
o   Chystá se zápis do katastru nemovitostí (GP je vyhotoven)
-          Stavba vzniká na pozemku družky (částečně na jejich dvou pozemcích)
-          Hypotéka je sepsaná na oba stavebníky
o   Smlouva předpokládá, že stavba splyne s pozemkem a pak budou vlastníky pozemku oba stavebníci, nebo
o   Stavba bude samostatnou věcí a stavebníci zapíší stavbu jako vlastnictví na sebe a zastaví stavbu bance
-          Původní (dva) pozemky, na kterých je stavba částečně postavena, jsou zastavěny bankou zástavním právem a zákazem zcizení
-          Z rodinných důvodů není možné, aby družka dala pozemek do společného vlastnictví i druhovi, tedy pozemek pod stavbou by měl nejlépe zůstat v jejím vlastnictví

Jak nejlépe postupovat?
-          Náš návrh řešení je sepsat smlouvu o právu stavby a právo stavby zapsat na stavebníky (druh a družka)
o   Nicméně je nejasné, zda vlastník pozemku může sám sobě nechat zapsat věcné právo "právo stavby"
§  U věcného břemene je to možné
§  U práva stavby je to možné (podle OZ) v případě, že oprávněný z práva stavby odstoupí od práva sttavby a právo stavby ještě trvá (je na dobu určitou), pak může vlastník pozemku právo napsat na sebe
§  Z toho vyvozuji, že je možné, aby vlastník pozemku zapsal právo stavby sám na sebe i obecně (zákon to nezakazuje) a zde tedy zároveň i na druhého (na druha)
-          Názor právníka je nejasný, vlastně neví a není si jist jak postupovat
o   Podle něj je postup s právem stavby zbytečně složitý
o   Předpokládá, že jsou-li jiná práva na pozemcích (na kterých stojí prozatím nezapsaná stavba), tak stejně stavba nesplyne s pozemkem a musí existovat jiná, snadnější varianta než právo stavby
§  Tedy prokáže-li vlastník stavby (druh a družka) vlastnictví - to je společně vydané stavební povolení, předčasné užívání stavby, sepíšou souhlasné prohlášení - pak katastr zapíše stavbu na tyto investory (druh a družka)
o   Neumí si představit, že v případě rozhodnutí soudu o spoluvlastnictví by musel soud svýmm rozhodnutím zřídit i "právo stavby" aby se stavba mohla (procesně) zapsat do katastru
§  Tento případ může třeba nastat, když druh/ družka postaví společně dům, na pozemeku (tento je jen družky) je zástavní právo,  stavba je po výstavbě zapsána do vlastnictví jen družky. Vznikne spor mezi druhy a začnou se soudit o určení vlastnictví, soud uzná nárok druha na vlastnictví a dá stavbu do spoluvlastnictví ......... jak to katastr zapíše? Soud jistě nemůže ve svém rozhodnutí říkat, že napřed se vypořádá zástava, tato se rozšíří bance i na stavbu a pak se zapíše stavba na oba podílníky.
o   Další jeho návrh se mi zdá "zcestný", to je ten, že se uměle vyvolá soudní spor a soud přikáže (po úvodním jednání, kde se druh/ družka) po společné dohodě stavbu do jejich podílového vlstnictví. Je to drahé, soud cca 5.000 Kč + nějaké náklady na právníka, + návrh na vklad, + čas.
-          Podle mého pečlivého přečtení návodu pro správu KN tam není uvedeno řešení k této věci. Respektive je tam možnost jen práva stavby.

Jak tedy docílit vhodného postupu pro zápis budovy (jako samostatné věci) do katastru na oba stavebníky a přitom nechat pozemek pod budovou na jednoho z nich?

Děkuji moc za vaši odpověď. Věřím, že tyto problémy již řešilo v katastru od roku 2014 mnoho lidí.

S pozdravem Pěčonka Jan

____________________________________________________
https://sympa.fsv.cvut.cz/wws/info/katastr/
------------- další část ---------------
HTML příloha byla odstraněna...
URL: <https://katastr.zememeric.cz/pipermail/katastr/attachments/20190603/57d47b58/attachment.htm>