[Katastr] zobrazeni stavby do KN

Čtvrtek Prosinec 4 11:29:53 CET 2025

Dobrý den.

Kolegové předřečnící to zde již správně rozebrali, takže jen malá (velká) poznámka.

Zkusila jsem Váš (anonymizovaný) dotaz zadat do AI, jestli to dokáže nějak smysluplně zpracovat a vyvodit nějaké závěry. Výsledek konverzace je uveden níže, je tam pár zajímavých postřehů a pomůže to kolegům dosud neobeznámených s možnostmi dnešní AI si na tomto příkladu udělat obrázek o tom, co od toho lze z našeho profesního hlediska očekávat. Některé argumenty mi přijdou docela trefné.

Zdraví Monika Nová  

Dotaz na ChatGPT 5.1 v režimu dlouhého přemýšlení:

Dobry den, 
prosim kolegy o vyjadreni.
........
Dekuji vsem za nazor. 

Odpověď:

Myslím si, že tvoje kolegyně má z geodetického hlediska pravdu a stavební úřad se snaží po GP něco, co po něm vlastně chtít nemá.

Rozdělil bych to na několik rovin:

---

### 1)️Co je to za stavbu z pohledu katastru

Popis:

* RD
* samostatná garáž
* mezi nimi "jen zastřešený průchod" – přesah ploché střechy garáže kotvený do zdi RD
* šířka cca 1,45 m
* "bez svislých konstrukcí" (žádné zdi, žádné sloupy)

Z pohledu katastrálních předpisů je klíčové:

* Zastavěná plocha/budova se eviduje podle "svislých konstrukcí v půdorysu" – ne podle přesahů střech.
* Stříška, která jen přemosťuje volný prostor, "z ní reálně nedělá jednu společnou budovu"; je to spíš přístřešek kotvený na dvě různé stavby.
* Takže: "RD + garáž jsou dvě samostatné stavby", byť funkčně propojené.

Tj. geometrický plán, který zobrazuje samostatnou garáž, je v souladu s realitou i s geodetickou logikou.

---

### 2) Stavební úřad vs. územní plán

Územní plán říká: *garáž nesmí být samostatně stojící*.

Stavebník to „vyřešil“ tak, že tam dal zastřešený průchod – což je klasický pokus, jak formálně obejít regulativ: *„aby se neřeklo“*.

Problém je ale "mezi stavebním úřadem a stavebníkem", ne mezi stavebním úřadem a geodetem:

* Stavební úřad chce, aby byla garáž "považovaná za součást RD", protože jinak by to odporovalo regulativu UP.
* Jenže geometrický plán "není nástroj k legalizaci rozporu s územním plánem".
  GP má zobrazit skutečný stav podle katastrálních pravidel, ne plnit přání úřadu typu „ať to vypadá, že to není samostatná garáž“.

Pokud územní plán požaduje, aby garáž nebyla samostatná, tak by tomu měla odpovídat "stavební konstrukce" – typicky:

* společná stěna / společný půdorys, nebo
* stavebně uzavřený krček (chodba) – tedy stavba se svislými konstrukcemi.

Zastřešený volný průchod bez stěn je z hlediska katastru prostě málo.

---

### 3) „Vadí jim, že měřím zpevněné plochy“

Tohle je upřímně za mě úsměvné. 🙂

* Zpevněné plochy "měřit můžeš" – a často je to pro vlastníka plus (pro dokumentaci, majetkoprávní vztahy, někdy pro daně, někdy pro technické mapy).
* Stavební úřad maximálně může říct: *„My je k tomuto řízení nepotřebujeme“*, ale to "není důvod, proč neschválit GP".
* GP je primárně nástroj pro katastr, ne pro pohodlí stavebního úřadu.

Když jim to vadí graficky, dá se v krajním případě udělat GP jen s tím, co je opravdu nutné (bez zpevněných ploch), ale metodicky nejsi v chybě.

---

### 4) Co s tím prakticky

Za mě by šel přibližně tento postup:

1. "Opřít se o katastrální úřad"

   * Zavolat / napsat místně příslušnému katastru: popsat situaci (RD, garáž, střecha jako přemostění bez stěn).
   * Zeptat se, zda by "připustili evidovat RD+garáž jako jednu budovu".
   * Vsadil bych se, že ve většině pracovišť řeknou: *„Ne, to jsou dvě stavby.“*
   * Ideální je mít jejich názor "písemně", aby bylo čím argumentovat vůči stavebnímu úřadu.

2. "Napsat stavebnímu úřadu slušné, ale pevné stanovisko"
   Např. něco v duchu:

   * GP musí odpovídat pravidlům evidence v KN; spojení pouze střechou bez svislých konstrukcí "nenaplňuje definiční znaky jedné budovy".
   * Katastrální úřad by zápis „jedné stavby“ u takového stavu "nemusel vůbec akceptovat".
   * Pokud má stavební úřad za to, že stavba není v souladu s územním plánem, je to otázka stavebního práva, nikoliv formy geometrického plánu.

3. "Je-li potřeba, přehodit míček na stavebníka"

   * Buď stavebník "fakticky doplní stavbu" (např. postaví uzavřený krček, aby to byla objektivně jedna budova),
   * nebo riskuje, že kolaudace nepůjde, protože stavební úřad trvá na své interpretaci podmínky územního plánu.

---

### 5) „Jiný geodet to udělá, jak úřady potřebují“

Tohle je bohužel klasika:

> „Ty máš profesní pravdu, ale peníze dostane ten, kdo umí zařídit.“

Tady si každý geodet musí nastavit vlastní hranici:

* Buď budeš "držet profesní integritu" a kreslit tak, jak odpovídá právním předpisům a realitě,
* nebo se přizpůsobíš „praxi“ a začneš dělat GP „aby to prošlo“ – ale to už je na hraně odborné poctivosti i odpovědnosti.

Za mě osobně:
✅ Je lepší mít čisté svědomí a opřít se o metodiku katastru, i když čas od času přijdeš o zakázku.
Když jednou začneš vědomě ohýbat realitu, těžko se to bere zpátky.

---

Kdybych to měl shrnout jednou větou:

> Z pohledu katastru je to prostě samostatná garáž, zastřešený průchod z ní stavebně nedělá část RD, a stavební úřad by neměl nutit geodeta, aby v GP maskoval problém s územním plánem.

Dotaz na ChatGPT 5.1 v režimu dlouhého přemýšlení:

Já tam primárně vidím dva problémy. 

1) Stavební úřad by měl především mít problém se stavebníkem, který nedodržel podmínku garáže stavebně propojené s rodinným domem a požadovat po něm nápravu. On postavil v rozporu s požadavky. A zatím se, paradoxně, do role škůdce staví geodet, který pouze zaměřil skutečnost. 

2) Jak je definovaná samostatná stavba a stavba stavebně propojená? Neplní ten střešní přesah garáže dotýkající se rodinného domu právě tu stavební propojenost z hlediska Stavebního úřadu?

Odpověď:

Vidím to hodně podobně jako ty, ale pojďme to rozebrat systematicky.

---

## 1) „Problém je stavebník, ne geodet“

Tady s tebou souhlas:

* Územní plán říká *„garáž nesmí být samostatně stojící“* (nebo něco v tomhle duchu).
* Stavebník postavil:

  * RD,
  * vedle něj garáž,
  * mezi tím "jen zastřešený průchod 1,45 m bez svislých konstrukcí".

Jestli úřad zastává názor, že to "není" stavebně propojené tak, jak požadoval územní plán, měl by:

* řešit to "v řízení se stavebníkem" (změna stavby před dokončením, dodatečné povolení úpravy, případně neudělit kolaudaci),
* ne „trestat“ geodeta za to, že v GP ukáže "reálný stavební stav".

Geometrický plán není nástroj k „vyžehlení“ rozporu s územním plánem. Je to "odborný podklad" pro katastr a pro úřady, který má odpovídat:

* skutečnosti v terénu,
* definicím v katastrálním právu.

Takže ano – v ideálním světě by stavební úřad řekl stavebníkovi:
„Pane, takhle jste to postavil jinak, než bylo povoleno / jinak, než říká územní plán. Necháme to upravit / dodatečně povolit.“
A ne: „Paní geodetko, nakreslete mi to tak, aby to vypadalo, že je všechno v pořádku.“

---

## 2) Co je „samostatná stavba“ a co „stavebně propojená“

Tady je potřeba odlišit "dvě roviny":

* stavebně-technickou / katastrální (co je budova, přístřešek, zastavěná plocha),
* územně-plánovací / stavebněprávní („samostatně stojící garáž“ vs. „garáž stavebně propojená s RD“).

### a) Katastrální / technický pohled

Podle oceňovacích a technických předpisů je budova:

> „stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi“ ([ASPI][1])

Zastavěná plocha budovy se určuje:

> „plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí budovy… u poloodkrytých objektů obalovou čarou vedenou líci svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu“ ([VUT Brno][2])

A MMR má čerstvou metodiku k „přístřeškům“, kde se píše:

> „Přístřešek je "zastřešená stavba bez obvodových svislých konstrukcí (některých nebo všech)"… poloodkrytý objekt.“ ([Ministerstvo pro místní rozvoj][3])

Tvoje situace:

* RD – klasická budova (svislé konstrukce + střecha).
* Garáž – taky budova.
* Mezi nimi "zastřešený průchod bez stěn/sloupů" → typicky "přístřešek" (poloodkrytý objekt).

Z toho plyne:

* Z pohledu katastru to "nevyrobí jednu společnou budovu".
* Přesah střechy dotýkající se druhé stavby "není součástí zastavěné plochy té druhé stavby", protože chybí svislé konstrukce.

Takže když v GP zobrazíš "RD a garáž jako dvě samostatné budovy", postupuješ plně v duchu těchto definic.

### b) „Stavebně propojená“ v řeči územního plánu

A teď ten oříšek: co vlastně měl na mysli územní plán, když napsal „garáž nesmí být samostatně stojící“ / „musí být stavebně propojená s RD“?

Možnosti:

1. "Přísný výklad"
   Myslel se opravdu "společný objem stavby" – typicky:

   * garáž jako vestavěná část RD, nebo
   * garáž stavebně napojená přes "společnou zeď / zděný krček s obvodovými stěnami".

   V tom případě tenhle „nadzvednutý“ střešní přesah tu podmínku "nesplňuje" – je to jen přístřešek mezi dvěma samostatnými budovami.

2. "Volnější výklad"
   Některé úřady berou „stavební propojení“ dost benevolentně:
   „Jakmile se ty dvě stavby nějak fyzicky dotýkají, už to pro nás není samostatná garáž.“
   Pak by si stavební úřad mohl říct:
   – *„Dobře, funkčně i vizuálně je to vnímané jako jeden celek, nám to stačí, že se to strechou spojuje.“*

Ale i kdyby stavební úřad vzal ten "volnější výklad", pořád z toho neplyne, že:

* v "katastru" se to má vést jako "jedna budova", nebo
* že GP má kreslit místo dvou budov jednu, jen aby to lépe sedělo na formulaci z územního plánu.

Jinými slovy:

> Pro účely územního plánování si úřad může interně říct „tohle pro nás není samostatně stojící garáž“,
> ale "pro účely katastru" je to pořád RD + samostatná garáž + mezi tím přístřešek.

---

## Co z toho plyne pro tebe (a kolegyni)

Za mě by se to dalo formulovat takhle:

1. "Ty jen popisuješ realitu" podle katastrálních / technických pravidel.
   Garáž je samostatná budova, přístřešek ji jen krytě spojuje s RD.

2. To, že stavební úřad vidí v GP problém s územním plánem, je "stavebněprávní problém stavebníka", ne odborná chyba geodeta.

3. Otázka, zda přístřešek stačí k „nestojícnosti samostatně“ podle územního plánu, je "čistě interpretační záležitost úřadu" – a i kdyby odpověď zněla „ano, stačí“,
   "nemění to nic na tom, jak se má správně zobrazit stavba v KN".

Prakticky bych udělal:

* Krátké písemné stanovisko, kde se odkážeš na definici budovy / přístřešku / zastavěné plochy a vysvětlíš, proč je GP udělaný tak, jak je.
* Klidně připojíš argument, že pokud úřad považuje stavbu za rozpornou s územním plánem, má jeho námitka směřovat ke stavebníkovi,
  nikoli k požadavku na „úpravu“ GP v rozporu s katastrálními předpisy.

______________________________________________________________
> Od: "Linda Poustková via Katastr" <katastr na zememeric.cz>
> Komu: katastr na zememeric.cz
> Datum: 04.12.2025 10:27
> Předmět: [Katastr] zobrazeni stavby do KN
>
Dobry den, 
 prosim kolegy o vyjadreni. 
 Zamerila jsem RD a garaz, ktera je s RD spojena zastresenym pruchodem.  Tj. presah ploche strechy garaze, ktery je napojen do zdi RD. Pruchod 1,45m, zadne sloupy nesouci strechu tam nejsou....

 Stavebni urad nechce mnou vyhotoveny GP prijmout s tim, ze zobrazuji  samostatnou stavbu garaze (jeste s parcelni cislem)  a v uzemnim planu je, ze garaz nesmi byt samostatne stojici, coz stavebnik vyresil prave tim zastresenym pruchodem. Navic stavebnimu uradu vadi, proc mereim zpevnene plochy:(((

 V okoli je bohuzel spousta domu bez zamerenych zast. ploch a dokonce jeden, ktery ma takto garaz taky propojenou, ale byl zameren jako jeden RD - nacrt posilam - ZPMZ 309.

 Jak byste toto resili a co s tim, kdyz stavebni urad nepovoli  kolauadaci kvuli GP:(

 Mam i pripady, kdy stavebnik jde za jinym geodetem  a ten to vyresi jak je potreba pro urady a ja mam sice profeni pravdu, ale penize dostane on:((

 Dekuji vsem za nazor.

 Linda Poustkova