ZAPIS Rozestavene novostavby

[Lumir Nedvidek]

Hezke odpoledne,
    k dotazu na zapis rozestavene stavby do KN sdeluji, ze problematika je
podrobne upravena v zakone c. 344/1992 Sb. ve zneni zakona c. 89/1996 Sb. o
katastru nemovitosti Ceske republiky (katastralni zakon). Pojem "rozestavena
budova" se do katastralniho zakona dostal prave pri jeho novele provedene
zakonem c. 89/1996 Sb. a to na zaklade vlastniho navrhu poslancu po lobovani
Notarske komory CR v Ustavnepravnim vyboru Poslanecke snemovny Parlamentu
CR. Zamerem bylo predevsim umoznit davat rozestavene stavby do zastavy
bankam a umoznit tak uverovani jejich dalsi stavby a dokonceni.
Nejstrucnejsi informaci o zapisovani rozestavenych budov muzete ziskat i na
internetovskych strankach CUZK, konkretne na adrese:
<A HREF="http://www.vugtk.cz/~cuzk/adr04/zaznam.html">http://www.vugtk.cz/~cuzk/adr04/zaznam.html</A>
Uplne aktualni zneni celeho katastralniho zakona muzete na internetu ziskat
i na strankach teto konference na adrese:
<A HREF="http://gama.fsv.cvut.cz/katastr/dokumenty/zakony/344-92.htm">http://gama.fsv.cvut.cz/katastr/dokumenty/zakony/344-92.htm</A>

K problematice pak mohu sam poznamenat nasledujici:
1.
Do KN se nezapisuji obecne jakekoliv libovolne stavby (at rozestavene nebo
dokoncene), ale predevsim jen  budovy, a to jeste jenom nektere (t.j. do KN
se vubec nezapisuji  napr. studny, septiky, chladici veze elektraren,
silazni plata). Do KN se nezapisuji ani napr. hriste, silnice, rybniky /v
techto pripadech je ovsem v katastru zapsan zpusob vyuziti pozemku a nikoliv
samotna stavba hriste, silnice, rybniku - takove stavby jsou soucasti
pozemku a pravne je vylouceno aby  nekdo vlastnil silnici, hriste, rybnik a
nekdo jiny pozemek na kterem jsou zbudovany/ apod.).
Podle § 2 odst. 1 pism. b) katastralniho zakona:
"V katastru se eviduji budovy spojene se zemi pevnym zakladem, a to:
1. budovy, kterym se prideluje, popisne nebo evidencni cislo,
2. budovy, kterym se popisne nebo evidencni cislo neprideluje a ktere nejsou
prislusenstvim jine stavby evidovane na teze parcele,"
Co se povazuje za "budovu" je vymezeno v § 27 pism. i) katastralniho zakona:
"Pro ucely tohoto zakona se rozumi budovou nadzemni stavba, ktera je
prostorove soustredena a navenek uzavrena obvodovymi stenami a stresni
konstrukci.".
Podle § 2 odst. 2 katastralniho zakona:
"V katastru se neeviduji drobne stavby"
Do KN tedy nepatri ani budovy (at rozestavene nebo dokoncene), ktere jsou
podle stavebnich predpisu "drobnymi stavbami" (co je "drobna stavba" zase
rika stavebni zakon a jeho provadeci predpisy - jsou to napr. stavby do 16 m
ctverecnych a 4,5 m vysky, napr. kulny, pradelny, vratnice, satny, sauny,
uschovny kol, atd.).
Generalne lze rici, ze do KN muze byt zapsana jenom takova rozestavena
budova, ktera by do KN mohla byt zapsana i jako budova dokoncena.
2.
Co se povazuje za "rozestavenou budovu" je vymezeno v § 27
pism. j)  katastralniho zakona:
"Pro ucely tohoto zakona se rozumi rozestavenou budovou budova v alespon
takovem stupni rozestavenosti, ze je jiz patrne stavebne technicke a funkcni
usporadani prvniho nadzemniho podlazi, pokud ji dosud nebylo prideleno cislo
popisne nebo evidencni, a u budovy, ktere se cislo popisne nebo evidencni
neprideluje, pokud na ni dosud nebylo vydano kolaudacni rozhodnuti."
    To znamena ze napr. nestaci mit jen zaklady a suteren (takova
rozestavena budova do KN jeste vubec nepatri) - musi byt jiz patrne i
stavebne technicke a funkcni usporadani prvniho nadzemniho podlazi (teprve
v tom okamziku se takova rozestavena stavba vlastne stava nemovitosti a muze
byt samostatnym predmetem obcansko-pravnich vztahu - do te doby je v
podstate takova rozestavena stavba soucasti pozemku - tak to vykladaji soudy
vcetne Ustavniho).
3.
Rozestavene budovy se mohou do KN zapsat predevsim jen tehdy, pokud by do KN
vubec patrily i po svem dokonceni (t.z. nezapisu zadnou rozestavenou drobnou
stavbu, ani zadnou rozestavenou stavbu, ktera nebude po dokonceni budovou) a
dale musi byt jiz v takovem stupni rozestavenosti, jak popisuje katastralni
zakon v § 27 pism. j) - (t.j. nezapisu ani zadnou rozestavenou budovu, u
ktere jsou zatim postaveny jen sklepy).
Vyhotovovat na takove rozestavene stavby GP je vyhozenim penez, protoze se
do KN stejne nemohou zapsat.
4.
Jedna-li se o rozestavenou budovu, ktera do KN bude i po dokonceni patrit a
je jiz i v dostatecnem stupni rozestavenosti popsanem zakonem, tak zapis se
muze provest:
a) na navrh vlastnika nemovitosti nebo jine osoby opravnene z pravniho
vztahu (a nikdo nezkouma proc to vlastnik chce)
b) v souvislosti se vznikem, zmenou nebo zanikem vecneho prava k rozestavene
budove (napr. nelze uspesne prodat rozestaveny rodinny domek jinemu, aniz by
byl tento rozestaveny domek nejprve zapsan v katastru nemovitosti. Nebo
napr. vlastnik chce k rozestavene budove zridit zastavni pravo ve prospech
banky, aby mu poskytla uver na dokonceni stavby).
Presne je to formulovano v § 2 odst. 1 písm. d) a e) katastralniho zakona.
5.
Podle § 5 odst. 5 katastralniho zakona musi byt k zapisu rozestavene stavby
predlozen i geometricky plan a navic i cestne prohlaseni vlastnika s uredne
overenym podpisem, ze se jedna o rozestavenou budovu (t.j. ze je jiz v tom
stupni rozestavenosti, jak stanovi katastralni zakon v § 27 pism. j).
6.
Podle § 5 odst. 6, posledni vety katastralniho zakona:
"Jako vlastnik rozestavene budovy se zapisuje stavebnik uvedeny ve stavebnim
povoleni, neni-li jinou listinou prokazano, ze vlastnikem je jina osoba."
7.
Shrnu-li predchozi, tak ve vetsine beznych pripadu vec probiha tak, ze
pozadam (jako vlastnik) kat. urad pisemne o zapis rozestavene budovy do KN a
k zadosti prilozim stavebni povoleni, geometricky plan a cestne prohlaseni s
uredne overenym podpisem, ze se jedna o rozestavenou budovu ve smyslu § 27
pism. j) katastralniho zakona.
8.
V GP uvedu v popisovem poli do kolonky "GEOMETRICKY PLAN pro vyznaceni
rozestavene budovy v katastru".
Ve vykazu dosavadniho a noveho stavu pak ve sloupci Druh pozemku / Zpusob
vyuziti uvedu napriklad "Zastavene plochy a nadvori / Objekt k bydleni -
rozestaveno (pochopitelně ve srozumitelnem zkraceni). Zpusob vyuziti
nemovitosti "rozestaveno" je uveden v bodu 2. prilohy k platnemu zneni
vyhlasky CUZK c. 190/1996 Sb. jako blizsi specifikace na tretim miste kodu
zpusobu vyuziti nemovitosti. Na vypisech z katastru se pak rovnez tiskne
zpusob vyuziti nemovitosti "rozestaveno".
9.
Po dokonceni stavby musi stavebnik zpravidla predlozit novy GP (na zamereni
dokoncene stavby - vetsinou se meni pudorysny rozsah napr. dostavel verandu,
schodiste, garaz), kolaudacni rozhodnuti a doklad o prideleni cisla
popisneho nebo evidencniho. Z katastru po zapisu pak zmizi blizsi
specifikace "rozestaveno" a na vypisech se misto "rozestaveno" objevi napr.
"Objekt k bydleni" a cislo popisne.

Vse ovsem muze byt jeste mnohem slozitejsi (napr. stavebni povoleni zni na
nekoho jineho nez na skutecneho vlastnika rozestavene stavby - napr. na
stavebni firmu) a situaci lze dle libosti i dale komplikovat (napr. jeden ze
stavebniku uvedenych na stavebnim povoleni v prubehu stavby zemre, manzele
se rozvedou, na majetek je vyhlasen konkurs atd.). Popisovat vsechny mozne
varianty je nad unosnost e-mailu i koference.
Cela neuveritelna byrokracie s potrebou evidovani nekterych rozestavenych
staveb ovsem vyplyva jen z toho, ze nas pravni rad stale tvrdosijne a
vyslovne popira staletimi osvedcenou zasadu rimskeho prava "superficies solo
cedit", t.j. ze stavba je soucasti pozemku, jak je tomu ve svete obvykle
(kdo vlastni pozemek, toho je i vse spojene pozemkem).
V zahranici se da bance do zastavy pouze pozemek, budovana stavba je
soucasti pozemku a jak roste, tak se automaticky (bez byrokratickeho
papirovani) a prirozene zvysuje pro banku hodnota zastavy a banka proto
prubezne uvolnuje dalsi penize na financovani stavby.
U nas dam do zastavy pozemek, budovana stavba je zcela samostatnou veci, ke
ktere banka jeste zadne pravo nema a trzni hodnotu zastavy (pozemku) jsem
tedy pro banku spise znehodnotil, nebot jen pitomec by si od banky v pripade
nesplaceni uveru koupil jen pozemek na kterem je rozestavena stavba nekoho
uplne jineho.
At se Vam dari.
Lumir Nedvidek